Ce que tu n'as pas signéle jour de ton achat ✅

L'impôt sur les successions en Espagne peut être jusqu'à 34 %, mais la Communauté Valencienne offre une réduction de 75 % pour les héritiers directs. Testament espagnol séparé recommandé pour les biens en Espagne. Sans testament: le droit espagnol s'applique et peut bloquer la vente pendant 2 à 3 ans.

Tu as signé l'escritura. Tu as payé l'ITP. Tu n'as probablement pas choisi la loi qui s'appliquera à ta succession. Ce que ça change pour tes enfants.

L'escritura, la procura si tu avais un représentant, et l'ITP, cette taxe de mutation à 10 % du prix. Tu avais un gestor à côté qui traduisait en temps réel, tu signais là où il pointait le doigt. Mon gestor à moi m'a coûté 2 000 € au départ. J'ai appris après coup qu'il facturait 4 000 € à certains de ses clients pour exactement le même dossier.

Ce que tu n'as probablement pas fait lors de l'achat: choisir la loi applicable à ta succession. Pas parce que tu l'as refusé. Parce que personne n'en a parlé.

Ce que le règlement européen 650/2012 a changé

Depuis août 2015, une règle européenne est applicable à toutes les successions dans 25 pays de l'UE. Le principe tient en une ligne: c'est la loi du pays où tu résides habituellement qui gouverne ta succession. Pas ton passeport. Pas la localisation du bien. Si tu vis en Espagne, c'est le droit espagnol.

En droit espagnol, il y a la légitima. Deux tiers de ton patrimoine doivent obligatoirement aller à tes descendants directs. Le tiers restant, tu en fais ce que tu veux. En France, la réserve héréditaire est plus souple: 50 % avec deux enfants, 75 % avec un seul. La différence n'est pas dramatique en ligne directe.

Le problème, c'est la procédure.

J'ai trois enfants. J'ai acheté mon appartement seule. Quand j'ai mesuré ce que ça impliquerait pour eux si quelque chose m'arrivait, les délais, les traductions, les allers-retours France-Espagne, ça m'a décidée à régler ça tout de suite.

Tu peux choisir la loi française, mais ça ne se fait pas tout seul

Le règlement 650/2012 prévoit un choix: tu peux désigner la loi de ta nationalité pour gouverner ta succession, même si tu vis en Espagne. Ça se fait via un testament. Une phrase suffit: "Je soumets ma succession à la loi française en vertu du Règlement UE 650/2012." Testament olographe, écrit à la main, daté, signé. Ou via une clause dans l'acte notarié au moment de l'achat.

Ce que ça change: tes héritiers opèrent avec les règles françaises de réserve. La procédure peut être pilotée depuis la France avec un notaire français, qui est de toute façon obligatoire quand des biens espagnols sont concernés.

Ce que ça ne règle pas: l'impôt sur les successions reste dû en Espagne , sur les biens en Espagne, quelle que soit la loi choisie.

L'impôt à Alicante: là où l'Espagne gagne

Depuis novembre 2025, la Communauté Valencienne a voté un abattement de 99 % sur les droits de succession entre enfants, conjoints et parents directs. Si tes enfants héritent de ton appartement à Alicante, ils ne paient quasiment rien en impôts de succession régionaux.

Si tu légues à quelqu'un hors ligne directe, concubin non marié, frère, ami, les taux redeviennent lourds des deux côtés.

Ce que ça coûte vraiment

Quand j'ai acheté, personne ne m'avait parlé des 11 400 € de frais cachés que j'allais découvrir entre l'acte et l'emménagement. La succession, c'est pareil: l'impôt ne sera probablement pas le problème. Les frais de procédure, si.

• —Notaire espagnol: 1 à 2 % du bien, minimum 1 000 €

• —Notaire français (obligatoire si tes héritiers vivent en France): encore 1 %, minimum 1 000 €

• —Traductions assermentées: 300 à 600 €

• —Avocat ou gestor pour piloter: forfait entre 1 500 et 3 000 €

• —Délai de blocage du bien: 4 à 8 mois

Les 4 situations qui dégénèrent

Aucun testament, aucun choix de loi. Droit espagnol par défaut. Tant que les héritiers s'entendent, ça passe. S'ils se disputent sur la répartition du tiers libre, le bien est bloqué jusqu'à accord ou décision de justice.

Tes héritiers sont en France, ton bien est en Espagne. Deux procédures en parallèle, deux notaires, des traductions dans les deux sens. Dans les cas complexes, ça dépasse 12 mois.

Concubin sans mariage ni PACS. En droit espagnol, le concubin n'est pas héritier légal. Sans testament explicite, il n'hérite de rien. Avec un testament qui lui attribue une part, les enfants peuvent contester si elle empiète sur la légitima.

Bien acheté en proindiviso. Si tu possèdes une quote-part d'un bien avec d'autres co-propriétaires, ils ont leur mot à dire sur le transfert de ta part à tes héritiers. Le proindiviso est une arnaque que personne n'anticipe à l'achat.

Ce que tu fais cette semaine

1. 1.Tu lis ton acte de vente. Est-ce qu'il mentionne un choix de loi applicable à ta succession ? Si tu ne trouves pas, la réponse est non.

1. 1.Tu rédiges un testament en Espagne. Entre 50 et 150 € chez un notaire espagnol. C'est là que tu formalises ton choix de loi française et que tu nommes tes héritiers. Un testament français ne suffit pas pour les biens espagnols, il en faut un espagnol.

1. 1.Tu informes tes proches. Ils ont besoin de savoir où sont ton NIE, ton acte de propriété, et le nom de ton notaire en Espagne. En cas de décès, leur délai pour agir est de 6 mois. Pas plus.

1. 1.Tu consultes un avocat franco-espagnol si tu as un concubin, des enfants de plusieurs unions, un bien en proindiviso, ou un patrimoine élevé.

J'ai fait les démarches 2 et 3 le mois qui a suivi mon achat, une fois que j'ai compris que personne n'allait le faire à ma place.